【模式】以“9073”為起點

據統計，目前北京市80歲及以上高齡人口45萬，失能老年人口45萬，而北京市現有養老床位不到9萬張，其中只有不到20%的床位屬于護理型床位，缺口很大，怎么解決這些老人的剛性養老需求?

事實上，關于開發模式，早已有官方指導。十一五期間，政府已公開表示，在應對人口老齡化方面更傾向于住家養老(也就是常說的“9073”模式，也就是說90%的老年人將通過住家方式得到照顧，7%的老年人通過社區護理中心得到照顧，3%的老年人入住養老院)。

對于這三種模式，北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司總經理、城市中國研究院副院長陳民分析指出，第一種以銷售為主的適老化住宅開發，主要是針對健康老人，做適老化住宅或者公寓，盈利模式仍然沿用住宅開發的傳統模式，住宅或公寓的銷售，只是做了一部分更針對老年人的專業化住宅產品，同時社區內有一定的配套，如日間照料中心、托老所、老年大學等;第二種以押金制、會員制方式提供養老服務的養老公寓或養老院。主要是面向高端客戶，一次性支付高價的會員費，獲得長期的養老公寓居住權或者養老服務的享用權利，但是這種模式對于老年人來說風險大一些，老人還是擔心這么長的時間里，萬一機構倒閉了，他的權益沒什么保障。第三種以收取床位費方式的養老院。目前主要是公立的為主，社會資本建設運營的養老機構規模正在逐漸擴充，目前還是面臨著公立養老機構巨大的競爭壓力。但是隨著老年人養老意識的轉變，養老消費觀的提升，慢慢的這類私立的養老機構通過找準市場地位、提供個性化的服務還是有很大的市場機會的。

在接受采訪時，香河恒康房地產開發有限公司總裁周柏生說：“這個比例，是符合中國的孝道文化的。”在該公司開發的300萬平方米大盤大愛城里，不僅有專門的養老中心，更通過全齡型、全配套、自循環的產品設計，讓“在家養老”成為現實。

以“城市綜合配套服務商”為自身新定位的萬科，也開始發力養老地產。北京萬科副總經理肖勁指出，萬科的“社區化養老服務模式”，既不是養老地產，也不是單純的養老機構，而是結合中國式養老特點、適合中國國情的全新養老模式。

具體來說，“社區化養老服務模式”是將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區，整合社區資源，提供居家、社區、機構三位一體化養老服務。同時，養老機構作為城市社區配套的重要組成部分，提供多功能的社區配套服務。

同樣，肖勁也提到中國孝道文化。在他看來，老人不是一個特殊群體，他們是社會重要的一部分。

“理想的養老模式是：要讓老人和子女、第三代生活在一起，在自理的時候，過幸福的晚年生活;在不自理的時候，也不用離開社區，住進社區配套的養老公寓中，和子女保持‘一碗湯的距離’”，肖勁說，這也是對“中國人葉落歸根”的另一種解讀。

在社區化養老模式下，自理和半自理的養老需求完全可以在老年人自己家中得到照料，節約了床位建設投入;同時，充分利用了社區現有的配套資源，進行適老化的設計和合理的整合，就可以滿足社區化養老模式的運營配套要求，而不需要專門投資建設，大大節約社會資源。

【標準化】從生理到心理的呵護

在肖勁看來，社區化養老一定是主流的養老模式，它“在家與社區之間，架起了一座溫馨的橋梁，使得老人既不脫離熟悉的生活圈子，又不脫離子女的探望和照顧，真正實現我們提倡的‘老有所養，老有所依，老有所樂’。”

陳民和萬科的觀點不謀而合，在他看來，“未來三種養老方式相互的聯系會逐漸強化，彼此之間逐漸融合，機構養老可能未來會主要分布在社區內，而社區養老的觸角也將逐步伸入到家庭中去，發揮更大的作用”。

因應老年人各個層面的需求，萬科也因此提出了相應的標準：從“住”的方面，在居住空間內每個角落都充滿適老元素;從“醫”的方面，配備安排專業護士在提供及時、專業的醫療救護，以及專業的照護團隊、問候和巡診，并有科學的康復室, 由專業的康復師制定科學的康復計劃;在“器”的方面，配備各類““語言康復”、“心理輔導”等項目的地方，可以在專業人士帶領下進行有針對性的康復活動;從“食”的角度，考慮老年人營養均衡、消化功能及腸胃能力提供適宜老年人食用的三菜一湯菜式，應季更換。最重要的是“娛”，針對長者的興趣和體能定制文化娛樂活動，包括興趣小組和藝術賞析等項目;針對長者的精神需求組織社交活動， 不僅有溫馨的環境、專業的護理服務;對長者退休后空虛、寂寞的狀態， 制定相應的心理輔導類活動，包括宣講類的講座、訪談類的專家面對面活動。

同樣，在大愛城，周柏生也一再強調，作為國家愛晚工程的示范基地，以及國家社工學院的示范基地，到第三期的時候，國家社工學院將全部落地，老年大學也會開辦起來，老人在這里不僅能上學，還可以拿文憑，各種各樣的興趣班，比如寫字、畫畫等等，讓老年人老有所樂，這才是養老在精神層面最需要補課的。

肖勁介紹說，北京萬科將“在全市新建小區部分有條件的在建小區內，根據小區的建設規模及人口規模持有一至若干幢包括住宅、商業樓棟在內的資源，主動放棄傳統的快速銷售、快速回款運作模式將這一部分開發商的自有資產用作服務于本小區的養老設施”，這樣的設施，包括幸福匯、金域東郡、長陽5號地、金域國際、萬科天地、公園里、高麗營項目等樓盤均將配備。其中首個亮相的萬科·幸福家，位于北京房山區竇店鎮，養老公寓總面積16762 平方米，共131個房間。

【困境】制度設計和資本難題待解

事實上，無論是中央還是各地方政府，都有支持社會資本進入養老產業的政策。在土地政策方面，去年北京市出臺了《關于加快本市養老機構建設實施辦法》，明確規定，“社會資本投資建設的非營利性養老機構，依法采取劃撥方式供地;社會資本投資建設的營利性養老機構，應在限定地價、規定配套建設和提出管理要求的基礎上，采用招拍掛等方式供地。”陳民表示，養老地產中的養老院、護理院等養老設施可以以較低甚至無償的價格獲得建設用地，這將讓社會力量興辦養老服務設施的成本，降低三分之一左右。

其次，政府對于社會資本新建、擴建養老機構給予大力度的財政補貼。目前北京市區兩級對于一個床位的建設補貼支持最高可達5萬元，運營過程中按照照護服務的老人人數，進行補貼，每月每人300-500元不等。

然而，相對于蜻蜓點水的政策扶持力度，養老地產面臨的實際困境可能更大。在北京萬科看來，養老地產面臨的困境，至少有三個方面。

首先是資質的審批。目前萬科走的是完全市場化的養老模式，也就是依靠企業的力量，把服務做好，贏得市場的認可。同時，萬科也希望政府把萬科的養老機構納入到民政管理系統內，接受國家有關部門的監督考核。但目前，對于養老機構經營資質的申辦過程中，還存在政策不清晰，效率過慢等問題。

其次是社會醫療資源的配套不足，比如說目前中國最需要照料的老人是失能失智老人，這部分老年人對于日常醫療資源的需求強烈，如日常的拿藥，緊急就診等，很多老人的藥要去三甲醫院才能開到。

第三是與社會保障制度、社會保險制度的結合。在日本，有一個“介護保險”制度，將社會化養老問題真正納入社會社保福利體系，并且有統一公平的第三方評估和監督機制。這種制度設計，值得借鑒。

而在陳民看來，養老地產的融資環境還談不上理想。這種依靠長期回報的項目，特別需要像房地產信托投資基金(REITs)這類金融產品的支持。地產商通過將項目打包出售給房地產基金，來實現資金的快速回籠，而房地產基金則可以長期持有這類具有穩定現金流的資產，獲得穩定的投資回報。