丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運(yùn)營(yíng)商DDH集團(tuán)早在2012年就開(kāi)始進(jìn)軍中國(guó)的養(yǎng)老業(yè)。與中國(guó)近年來(lái)四處拔地而起的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目形成鮮明反差的是，這個(gè)以輸出“養(yǎng)老服務(wù)管理”見(jiàn)長(zhǎng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，兩年來(lái)，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。

其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國(guó)的合作伙伴卻心知肚明。“很多開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老的名義拿下土地，賣(mài)了房子，開(kāi)發(fā)商就撤了，也沒(méi)有引入專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，掙完錢(qián)就走了。”上海棲城建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公司副總兼養(yǎng)老事業(yè)部負(fù)責(zé)人蔣亞利接觸過(guò)很多想做“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)商，她判斷開(kāi)放商真實(shí)目的就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：是否提供后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。

為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項(xiàng)目的投資人們可謂“花樣百出”。除會(huì)員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣(mài)房制”。與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)卻并不算多。

賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)

提起“養(yǎng)老地產(chǎn)”，只要對(duì)此稍有了解的人，無(wú)一例外都會(huì)想起北京順義區(qū)的東方太陽(yáng)城。與現(xiàn)在大多數(shù)會(huì)員制、租住制的養(yǎng)老社區(qū)不同，太陽(yáng)城的特色是“賣(mài)房子”。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國(guó)青年報(bào)記者，正是因?yàn)?ldquo;賣(mài)房子”，太陽(yáng)城才能在養(yǎng)老行業(yè)方興未艾的當(dāng)下收獲令業(yè)內(nèi)羨慕的100%入住率。

“中國(guó)老人最喜歡的養(yǎng)老方式是，既能給自己養(yǎng)老，又能留一套房子給子女。”朱鳳泊介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目中的70%作為住宅出售，30%為開(kāi)發(fā)商自持，以養(yǎng)老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽(yáng)城自有物業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)。

據(jù)稱(chēng)，太陽(yáng)城養(yǎng)老公寓項(xiàng)目已經(jīng)入住700多人，最近連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)盈利，并向相關(guān)部門(mén)繳納所得稅。

但在上海棲城規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的蔣亞利看來(lái)，太陽(yáng)城多少有些“打擦邊球”的意思。“存在以養(yǎng)老的名義拿地，然后賣(mài)公寓、賣(mài)別墅掙錢(qián)的嫌疑。”蔣亞利說(shuō)，有的開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老的名義賣(mài)完房子就撤出樓盤(pán)，最多在小區(qū)里搞一個(gè)養(yǎng)老大學(xué)、養(yǎng)老俱樂(lè)部就完事兒，這并不是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)，“北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)口子特別難開(kāi)，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)在搞養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。”

對(duì)此，朱鳳泊解釋?zhuān)本┨?yáng)城項(xiàng)目在拿地時(shí)是以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的“別墅用地”，不存在以養(yǎng)老的名義圈地的行為。“我是拿住宅用地在做養(yǎng)老項(xiàng)目，只是單純看好未來(lái)養(yǎng)老市場(chǎng)這一塊，練練手而已。”朱鳳泊說(shuō)。

他透露，因?yàn)橥顿Y人咨詢(xún)眾多，下一步，太陽(yáng)城養(yǎng)老公寓板塊也將被拿出來(lái)與一名投資者合作。根據(jù)投資人的建議，公寓或?qū)⒃诎丛伦庾≈猓硗馐杖∫欢〝?shù)額的“保證金”。

“我們不是會(huì)員費(fèi)而是保證金，‘保證金’是肯定會(huì)退給客戶(hù)的，‘會(huì)員費(fèi)’從法律上講，是可以不退的。”根據(jù)朱鳳泊對(duì)市場(chǎng)的判斷，“保證金”制度比“會(huì)員費(fèi)”制度更能招攬顧客，“這樣客戶(hù)保證能退到錢(qián)，我們也能用這些流動(dòng)資金做些中短期投資以補(bǔ)貼養(yǎng)老公寓的運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)。”

社區(qū)養(yǎng)老或成未來(lái)政府和市場(chǎng)的折衷選擇

全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常委錢(qián)學(xué)明在對(duì)多地養(yǎng)老行業(yè)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，政府或許可以從另一個(gè)角度鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老行業(yè)。

“做專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老社區(qū)不現(xiàn)實(shí)，可以考慮在成熟社區(qū)里劃定一塊養(yǎng)老用地。”錢(qián)學(xué)明建議，未來(lái)在土地拍賣(mài)過(guò)程中，政府可以規(guī)定其中的一部分地皮專(zhuān)用于養(yǎng)老，開(kāi)發(fā)商可以自主運(yùn)營(yíng)這塊土地，也可以通過(guò)招標(biāo)形式引入專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，“如果覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商完全可以自己做，覺(jué)得不好，你就把地租給專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓別人來(lái)做。”

錢(qián)學(xué)明說(shuō)，從目前投資界對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱衷度來(lái)看，社區(qū)養(yǎng)老未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

保利和熹會(huì)就是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)劃地做養(yǎng)老的一個(gè)典型案例。“和熹會(huì)”老齡公寓由保利西山林語(yǔ)小區(qū)內(nèi)的酒店改造而成，專(zhuān)為失能老人提供有償服務(wù)。

保利地產(chǎn)[微博](7.40, -0.12, -1.60%)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“和熹會(huì)”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)品牌，未來(lái)將向全國(guó)推廣。而類(lèi)似“和熹會(huì)”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)10年可能會(huì)建50個(gè)，保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)甚至兩個(gè)。

而在老年人持有公寓方面，公司建設(shè)的項(xiàng)目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來(lái)每個(gè)城市有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓。保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊說(shuō)，對(duì)已建成的社區(qū)將投入5億元至10億元，進(jìn)行適老化改造。

“目前來(lái)看，就算你政府不給劃撥優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，開(kāi)放商們也會(huì)瞄準(zhǔn)其中的盈利點(diǎn)，主動(dòng)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。”錢(qián)學(xué)明認(rèn)為，已有社區(qū)適老化改造和新建社區(qū)強(qiáng)制騰出養(yǎng)老地塊將是未來(lái)社會(huì)化養(yǎng)老的大方向。

除保利外，與萬(wàn)科合作密切的建筑設(shè)計(jì)師蔣亞利向記者透露，萬(wàn)科方面也在著力從“養(yǎng)老”角度提升其物業(yè)服務(wù)能力，“萬(wàn)科現(xiàn)在的口號(hào)就是做物業(yè)服務(wù)，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務(wù)已經(jīng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力了，未來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)將是他們發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。”

但一名長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的上海投資人告訴記者，無(wú)論是保利還是萬(wàn)科，其參與“養(yǎng)老”的目的其實(shí)都是“賣(mài)房”。

“投資界最關(guān)注的倒不是養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式，這些花樣其實(shí)都是噱頭，我們看中的是土地價(jià)值。”這名投資人分析，一家能以養(yǎng)老劃撥用地價(jià)格拿地開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，一定比一家以市場(chǎng)價(jià)格拿地的養(yǎng)老社區(qū)更受投資人親睞，“誰(shuí)會(huì)那么傻，市場(chǎng)價(jià)格拿的地，把它當(dāng)作養(yǎng)老社區(qū)來(lái)運(yùn)作?純粹是噱頭。”

這名投資人說(shuō)，“賣(mài)房”所得的利潤(rùn)以及資金回收的效率要遠(yuǎn)高于“賣(mài)養(yǎng)老服務(wù)”，“拿養(yǎng)老的地賣(mài)房，據(jù)我所知，是可以操作的。就看誰(shuí)有本事操作了。”